İşletmelerin tasarruf ve tedbirleri konusunda dikkat etmeleri gereken bir husus da iş yeri kira maliyetleridir.
Fabrika alanlarının işleticileri tarafından ( mülkiyet ve teşvik konularını hariç tutarak) kiralama yoluyla tedarik edilmesi ve bunun üzerine konuşlanan üretim tesislerinin maliyet unsurunun yüksek olacağı açıktır.
Ancak sanayi tesislerinden ziyade tüketiciye mal ve hizmet sunan küçük satış noktaları ve perakende mağazaları için kira konusu daha da önem arz eder.
İktisatta öğrendiğim en önemli kurallardan biri:
“MAL VE HİZMET ÜRETİMİ, TÜKETİCİYE EN YAKIN OLDUĞU YERDE İKAME VE İDAME” edilmesidir.
Şimdi bu konuyu biraz daha açmak istiyorum:
Günümüzde perakende satış sunan mal ve hizmet üreticileri bile bir şehrin ana caddelerindeki iş yerlerini veya AVM dediğimiz büyük alışveriş merkezlerini tercih etmektedir.
Cadde ve alanlardaki dükkân kiraları doğal olarak daha yüksektir. Büyük AVM de ise kiralar döviz ile yapılanmakta bu duruma rağmen “romantik girişimcilik ruhu” ile hala maliyeti karşılayacak ciroya ulaşılabileceği düşünülmektedir!
Her ne kadar tüketim olanakları, tüketicinin geliri ile doğru orantılıda olsa da mal ve hizmet sunucularının yaptığı bir hata da tüketicinin nüfus olarak çok olduğunu varsaydığı AVM de yüksek maliyetli işyerleri tutmak olmaktadır.
Bir kere bu alanlar özellikle salt tüketim amaçlı değil vakit geçirmek, dolaşmak ve iyi zaman geçirmek amaçlı yoğun talep gören ziyaret alanları olduğu unutulmamalıdır. Çoğu insanın ( özellikle yörede başkaca bir sosyal alan yoksa) AVM de vakit geçirmesi, tamamının tüketim yapacağı anlamı taşımamaktadır
Şahsen AVM tipi tüketim merkezlerinin var olmalarının çok da rasyonel olmadığını düşünüyorum zira buraların malikleri için büyük kazançların olması doğru ama yöre için ve küçük esnaf/ tüccarlar için kayıp olduğunu belirtmeliyim.
Ancak moda halindeki bu tüketim çılgınlığı için “bazı tedbirler almak ”ve “durumu lehe çevirmek” için elimizde bazı seçenekler de mevcuttur.
Bildiğiniz gibi yüksek kiralara sahip tüm iş yerlerindeki ürünler pahalı ve üst gelir grubuna sahip tüketicilere arz edilmektedir zira hem kiralar yüksek hem de ürün başına düşen maliyetler yüksektir bu durumda zararı tüketici çekmektedir ve son tahlilde üretime hiçbir katkısı olmayan bu yerler için “istihdam yaratıyor” savunması getirilmektedir. Oysa vasıfsız ve eğitim gerektirmeyen iş alanlarında vasıflı ve eğitimli insanlar heba olmaktadır.
Yatırımcı açısından konuyu irdelemeye devam edersek: Eğer sizlerde yüksek kiralı bir yer açmak ve sürümden kazanmayı amaç ediniyorsanız:
Öncelikle Pazar araştırmasını çok iyi yapmalısınız
Kiralayacağınız yer ile ilgili ziyaretçi sayısını bilmelisiniz
Bunların tüketim profilini analiz etmelisiniz
Arz edeceğiniz ürünün tüketim alışkanlıklarını araştırmalısınız
Arz edilecek ürünü tüketecek kişilerin gelir ortalamasını bilmelisiniz
Ziyaretçi sayısının erkek kadın ve genç dağılımı ve bunların tüketim alışkanlıkları öğrenmelisiniz
Yaş grupları vb.
Veriler elinizde olduğunda aşağı yukarı ne kadar ciro yapabileceğinizi ürün kar marjınızla birlikte bu cironun karlılığını ve verimini tespit edebilirsiniz
Çünkü ürün başına düşen kira maliyetini aşağıya çekebilmenin en rasyonel yolu satış cironuzun arttırılması ile mümkün olur
Bunun içinde
Ya yüksek gelir seviyesine bağlı tüketicilere arz edeceğiniz mekânlarda fiyatı yüksek ürün satmalısınız
Yâda orta gelir seviyesindeki tüketicilerin yoğun olduğu alanlarda adet artırıcı bir fiyatlama ile ürün arz etmelisiniz
Sonuç olarak eğer ticaret yapıyorsanız önceliğiniz “MEKÂN” olmalıdır ve bu yer size gider değil kazanç sağlayacak olanak sunabilmelidir.19.02.2017
Not: Makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun haber vermek koşuluyla kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.