APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNCE YÖNETİCİ VE DENETÇİLERE VERİLEN HUZUR HAKLARI İLE KAPICI ÜCRETLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunludur. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar atanabilir.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.
Anılan Kanun'un 41. maddesine göre kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Gerek yönetici veya yönetim kurulu üyeleri gerekse denetçi veya denetim kurulu üyeleri mesaileri karşılığında huzur hakkı altında gelir edebilmektedirler.
Apartmanlarda ayrıca çeşitli hizmetlerin görülebilmesi amacıyla kapıcı istihdamı da gerçekleştirilebilmektedir.
Uygulamada yönetici ve denetçilere verilen huzur hakları ile kapıcı ücretlerinin vergilendirilmesinde duraksamalar yaşanmaktadır.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 61. maddesinde; "Ücret işverene tabi ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerdir. Ücretin ödenek, tazminat, kasa tazminatı (Mali sorumluluk tazminatı), tahsisat, zam, avans, aidat, huzur hakkı, prim, ikramiye, gider karşılığı veya başka adlar altında ödenmiş olması veya bir ortaklık münasebeti niteliğinde olmamak şartı ile kazancın belli bir yüzdesi şeklinde tayin edilmiş bulunması onun mahiyetini değiştirmez" hükmüne yer verilmiştir. Yine aynı maddede, yönetim ve denetim kurulları başkanı ve üyeleriyle tasfiye memurlarına bu sıfatları dolayısıyla ödenen veya sağlanan para, ayın ve menfaatlerin de ücret olarak vergilendirileceği belirtilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesinde "...Yönetici yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz" hükmüne yer verilmiştir.
Yönetici ve denetçilerin kat malikleri dışından seçilmesi halinde, kendisine yönetim planında ya da sözleşmede saptanan ücret ödemesi gerçek ücret olarak kabul edilmektedir. Ancak, yönetici ve denetçilerin kat malikleri arasından seçilmesi halinde bunlara sağlanan menfaatler, görev ve sorumluluklarının külfeti ve bu görevin yerine getirilmesinde yapılması gerekli olan masrafların karşılığı olduğundan vergiye tabi ücret olarak kabul edilmemektedir. Yönetim giderlerinin üstünde bir ödeme yapılması halinde ise fazla kısım ücret olarak vergiye tabidir.
Yukarıda belirtilen kapsamda kat malikleri arasından seçilen yönetici ve denetçilere yönetim giderlerine katılmama oranında yapılan ödemeler gerçek ücret olarak kabul edilmediğinden gelir vergisi tevkifatına tabi tutulması söz konusu değildir. Bu kişilere yönetim giderlerinin üzerinde bir ödeme yapılması durumunda ise fazla kısmın ücret olarak vergilendirilmesi gerekmekte olup bu tutar üzerinden apartman veya site yönetimince gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.
Ancak kat malikleri dışından yönetici ve denetçi seçilmesi halinde ise, bu kişilere yapılan ödemelerin tamamı üzerinden ücret ödemesi kapsamında gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.
Öte yandan Gelir Vergisi Kanunu'nun 23/6. maddesinde; hizmetçilerin ücretleri gelir vergisinden istisna edilmiştir. Kanun'da hizmetçiler, "özel fertler tarafından evlerde, bahçelerde, apartmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde orta hizmetçiliği, süt ninelik, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık gibi özel hizmetlerde çalıştırılanlar" olarak tanımlanmıştır.
Anılan hüküm uyarınca apartman veya sitelerde yönetim tarafından ücretli olarak çalıştırılan kapıcılara yapılacak ücret ödemeleri vergiden istisna edildiğinden söz konusu ödemelerden gelir vergisi tevkifatı da yapılmayacaktır. Ancak kapıcının iş merkezlerinde veya ticaret mahalli olan sitede çalıştırılması durumunda yapılan ödemeler gelir vergisinden istisna olmayıp Gelir Vergisi Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde ücret olarak gelir vergisine tabi bulunmaktadır.